買房前怎麼看謄本 三個欄位先確認

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看房子看的是屋況，看謄本看的是權利。屋況可以修，權利出問題卻可能讓交易整個卡住。謄本是任何人都能申請的公開文件，費用很低，卻能在簽約前先擋掉一大半的風險。這篇整理謄本上最該先確認的三個欄位，以及看到哪些記載應該停下來問清楚。實際個案仍建議由地政士或律師協助判讀。

謄本分成土地與建物兩份

一般住宅至少會有土地謄本與建物謄本兩份。土地謄本記載基地的面積與權利範圍，建物謄本記載房屋本身的樓層、面積與附屬建物。兩份要一起看，只看其中一份容易漏掉資訊。

公寓大廈還會牽涉共有部分的權利範圍，也就是俗稱的公設持分。這個數字會出現在建物謄本上，和買賣契約標示的坪數應該要能對得起來。

標示部：面積與坐落對不對

標示部記的是這筆不動產客觀上是什麼。地號、門牌、面積、樓層、建築完成日期都在這裡。第一件事是確認地號與門牌和你看的那間房子一致，尤其是同一棟有多筆建號的情況。

面積要注意主建物、附屬建物與共有部分是分開列的。廣告上的坪數若和謄本加總差距明顯，就要請對方說明差在哪裡。

權利部：所有權人是誰

• 所有權人姓名是否就是要簽約的對象

• 持分是全部還是部分

• 有沒有多位共有人

• 登記日期與原因是買賣、繼承還是贈與

• 同一個人是否短期內反覆移轉

如果是多人共有，處分通常需要共有人配合，簽約前要先確認所有人的意願，不是談好一位就算數。

他項權利部：抵押與各種設定

這一欄記載抵押權、地上權、租賃權等他人對這筆不動產的權利。最常見的是銀行抵押權，只要在交易流程中塗銷即可，本身不是問題，但要確認擔保金額與清償安排。

比較需要留意的是非金融機構設定的抵押權、金額異常的設定，或是存在地上權、不動產役權等會影響使用的權利。看到這些就要請專業人士判讀。

看到限制登記要先停下來

查封、假扣押、假處分、預告登記這類記載統稱限制登記。出現任何一項，都代表這筆不動產目前有爭議或有第三人主張，不適合在狀況釐清前付款。

另外要留意的還有信託登記。信託中的不動產處分權在受託人手上，流程和一般買賣不同，簽約前務必確認清楚。

高雄的申請方式與時機

謄本可以在任何一個地政事務所跨所申請，高雄各行政區都設有地政事務所，也可以透過線上系統申請電子謄本，不必跑到房屋所在地。

建議至少調閱兩次：看屋後決定要談時調一次，簽約前再調一次最新的。中間若有新增設定或限制登記，第二次就會看出來。

常見問題 QA

謄本要去哪裡申請？

可在任一地政事務所跨所申請，或透過線上系統申請電子謄本，不必到房屋所在地辦理。

土地和建物謄本要分開看嗎？

要，兩份記載內容不同，一般住宅至少要一起看過才完整。

他項權利部有抵押權代表有問題嗎？

不一定，銀行抵押權很常見，只要在交易流程中安排塗銷即可，但金額與清償方式要確認。

看到查封或假扣押該怎麼辦？

這代表有第三人主張或爭議，應在狀況釐清前停止付款，並請專業人士協助。

謄本要看幾次？

建議決定要談時調一次，簽約前再調一次最新的，才能看出中間有沒有新增設定。

自己看得懂嗎？

基本欄位可以自行核對，但涉及設定、信託或限制登記的判讀，建議由地政士或律師協助。

謄本是簽約前最划算的一道防線。更多房產實務提醒，都在新聞視界時報。