不動產說明書怎麼核對 買房前看五個地方

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透過房仲買房，法規要求業者在成交前提供不動產說明書，並經買方簽章。實務上這份文件常被當成流程文件翻過去，等到交屋後才發現漏水、增建或使用限制。核對的時機是帶看與出價之間，不是簽約當天。以下整理五個最容易出事的部分，仍以實際文件與地政資料為準。

這份文件是誰要給你、什麼時候給

不動產經紀業在居間或代理成交前，應提供不動產說明書並取得買方簽章，這是法定義務而不是服務加值。合理的節奏是有意願出價時就索取，帶回家看過再決定要不要下斡旋；對方一直說簽約時再給，本身就是訊號。

• 帶看後、出價前索取最合理

• 可以要求提供影本帶回研究

• 簽章代表你看過，不是隨手簽

標的基本資料要跟地政資料對得上

第一件事是把門牌、建號、地號、面積、樓層與所有權人，跟謄本或地籍資料核對一次。常見落差不是造假，而是抄錯一碼，或把主建物、附屬建物與共有部分的面積混在一起講；面積對不上，後面每一句話都會偏。

現況說明書的勾選欄最容易出事

說明書後面附的標的現況說明書，是一連串由賣方勾選的是非題：有無漏水、有無壁癌、有無增建、有無非自然身故情事、是否曾做過防水工程。這些欄位的法律意義在於賣方已告知，會直接影響日後能不能主張瑕疵。

• 勾「否」的項目，現場要自己再看一次

• 勾「不知道」的項目一定要追問到底

• 曾修繕過的要問修繕範圍與時間

• 有增建要問是否列入交易範圍

產權與使用限制那幾頁不要跳過

接著看有無抵押權、地上權、租約、預告登記與使用分區。使用分區與建物登記用途，決定這間房子日後能不能登記工作室、能不能動隔間。頂樓與一樓還要留意約定專用與增建的處理方式。

高雄看屋時要多追問的幾件事

南部夏季短時強降雨頻繁，低窪路段與地下停車場的積水紀錄，是高雄買房特別該問的。說明書的漏水欄只寫有無，不會寫哪一年淹到幾公分。老屋比例高的行政區，管線年份與外牆整修狀況也值得一併問清楚。

• 社區與巷道的歷史積水情況

• 管線更新年份與電表容量

• 鄰近工程或重劃的進度

發現不符的時候怎麼處理

如果現場狀況與說明書不一致，先不要口頭帶過。請房仲把差異點以書面補充或修正，讓賣方重新簽認，再決定是否調整價格或要求先修繕。已簽約才發現的，保留說明書正本與照片，依契約瑕疵擔保條款主張，必要時尋求專業協助。

常見問題 QA

不動產說明書一定要給嗎？

透過經紀業成交時，業者應於簽約前提供並由買方簽章；自售屋沒有這項義務，但仍可要求現況說明。

上面簽名是不是就代表我同意現況？

簽章代表你已閱讀。一旦簽了，日後要主張不知道有這個問題會困難很多，所以簽前務必逐項看。

現況說明書勾「不知道」合法嗎？

賣方確實不清楚時可以這樣勾，但應追問理由並把回覆補記在文件上，避免各說各話。

說明書寫沒漏水，交屋後卻漏水怎麼辦？

先保留現場照片與說明書正本，依契約瑕疵擔保與民法規定主張；時效與範圍依個案認定，建議諮詢專業人士。

自己看得懂嗎，需要找人協助？

基本欄位自己核對就有用；涉及增建、共有處分或使用分區限制，建議請地政士或律師看一次。

要花多久時間核對？

逐項對照謄本約一到兩小時，比事後處理糾紛省太多，別在簽約桌上才第一次翻開。

買房最貴的不是頭期款，是資訊落差。更多高雄房產實務提醒，都在新聞視界時報。