買房怎麼看共有部分 露台與法定空地

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看屋時大家都在問室內幾坪，卻很少人問「這間的共有部分包含什麼」。偏偏後來產生糾紛的常常就是這一塊：樓梯間、露台、一樓空地，誰可以用、能用到什麼程度，答案寫在文件裡而不是現場。以下整理看屋階段就能確認的順序，個案仍以實際文件與規約為準。

先把權狀上的坪數拆開看

建物登記的面積通常分成主建物、附屬建物與共有部分三塊。主建物是室內實際使用的範圍，附屬建物多指陽台這類相連空間，共有部分則是住戶共同持有的樓梯間、電梯、機房與屋頂突出物。三塊加起來才是權狀面積，先問清各佔多少，後面的問題才問得下去。

• 先請對方拆出三塊面積各是多少

• 共有部分的持分比例要一起看

約定專用是從規約來的

有些共有部分會由特定住戶單獨使用，例如一樓庭院、頂樓平台或某一側的露台。這種安排叫約定專用，必須有規約或區分所有權人會議決議作為依據。若只是前屋主口頭說「這塊一直都我們在用」，買下來後很可能站不住腳。要看書面，不是慣例。

露台能用，不等於能加蓋

露台在建築上屬於沒有頂蓋的平台，通常不計入室內面積。即使取得約定專用的權利，也不代表可以在上面搭雨棚、做鐵皮屋或往外推。這類加蓋常被認定為違建，日後賣房或申請貸款都可能被要求恢復原狀。看屋若發現露台已搭起來，先問有沒有被列管。

• 露台通常不計入室內面積

• 加蓋多屬違建，列管紀錄要先查

• 現況已加蓋的物件要問清來龍去脈

法定空地的限制

法定空地是建築基地依法必須留出的空地，不能任意圍成私人使用，也不能作為停車位買賣的標的。常見爭議是一樓住戶把空地圍成花園或停車空間，其他住戶未必同意。買一樓前建議確認那塊空地在圖面上的性質，以及規約有沒有相關約定。

最容易吵起來的幾種情形

第一種是前屋主長期占用共有空間，接手後被要求返還。第二種是約定專用範圍與現況不符，實際使用面積比文件大。第三種是維護責任不清，露台或外牆漏水時爭執誰該負責修。三種都能在簽約前靠文件比對避開。

• 占用共有空間的狀況要先釐清

• 現況與文件不符就要寫進約定

• 維護責任建議在規約裡確認

高雄老社區要多問的事

高雄許多屋齡較長的公寓與華廈沒有成立管委會，規約不完整甚至根本沒有，共有部分長期靠住戶之間的默契分配。這類物件除了謄本與平面圖，建議向鄰居或里長打聽目前狀況，問清樓梯間、屋頂與一樓空地現在誰在用。南部老屋頂樓加蓋比例高，屋頂突出物值得走上去看一眼。

• 先確認社區有沒有管委會與規約

• 向鄰居打聽目前的實際使用情形

• 屋頂與一樓空地建議親自走一遍

常見問題 QA

共有部分可以不要買嗎？

不行。共有部分依持分隨主建物一起移轉，無法單獨排除在交易之外。

約定專用要看哪份文件？

以社區規約或區分所有權人會議決議為準，口頭慣例沒有約束力。

露台可以放洗衣機或做收納嗎？

放置可移動物品通常可行，但固定式搭建與加頂蓋就可能被認定為違建。

一樓附的空地算我的嗎？

要看圖面上的性質，法定空地不能任意圍起來專供一戶。

共有部分漏水誰負責修？

原則上由全體住戶依持分分攤，若屬約定專用範圍則看規約。

沒有管委會的老公寓怎麼確認？

建議以謄本與平面圖為底，再向鄰居或里長了解目前的實際使用狀況。

共有部分看不見，卻決定你能用到哪裡。更多高雄看屋與購屋實務提醒，都在新聞視界時報。